Was passiert, wenn sich ein Erb- bzw. Todesfall im Rahmen eines Mietverhältnisses ereignet? Sowohl bei Versterben des Vermieters als auch bei Versterben des Mieters ergeben sich oft eine Vielzahl von Fragen und Unklarheiten für die betroffenen Personen. Im Folgenden wird sowohl auf die Situation des Todes eines Vermieters als auch auf die Situation des Todes eines Mieters und die entsprechenden Rechte und Pflichten der Beteiligten näher eingegangen.
Was passiert, wenn der Vermieter stirbt?
Verstirbt der Vermieter einer Immobilie, geht gem. § 1922 BGB dessen Vermögen als Ganzes auf eine oder mehrere Personen, nämlich auf seine Erben, über. Die Erben treten nach dem Tod des Vermieters gem. § 1922, 1967 BGB in dessen Position als Vermieter ein.
Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei den Erben um gesetzliche, testamentarische oder durch Erbvertrag eingesetzte Erben handelt. Auch eine Umschreibung des Grundbuchs ist nicht erforderlich. Die Erben des Vermieters werden somit kraft Gesetzes „automatisch“ zu Vermietern der Immobilie.
Da die Erben des Vermieters nach dessen Tod an seine Stelle treten, bleibt der bisherige Mietvertrag mit all seinen Rechten und Pflichten für den Mieter verbindlich. Ein neuer Mietvertrag mit den Erben muss nicht abgeschlossen werden. Die Änderung oder Anpassung des bestehenden Mietvertrages ist nicht erforderlich.
An wen muss bei Versterben des Vermieters die Miete gezahlt werden?
Der Mieter ist auch nach dem Tod des Vermieters dazu verpflichtet, die Mietzahlungen zu leisten. Die Miete muss zur Erfüllung dieser Pflicht zunächst weiterhin auf das Konto des verstorbenen Vermieters einbezahlt werden. Sämtliche Konten des verstorbenen Vermieters fallen in den Nachlass und befinden sich somit im Zugriffsbereich seiner Erben. Möchten die Erben, dass der Mietzins zukünftig nicht mehr auf das Konto des verstorbenen Vermieters, sondern auf eigene Konten gezahlt wird, müssen sie gegenüber dem Mieter entsprechende Nachweise über ihre Erbenstellung erbringen. Als Nachweis kann zum Beispiel der Erbschein oder das bereits eröffnete, öffentliche Testament des Verstorbenen vorgelegt werden. Sind mehrere Erben in Form einer sogenannten Erbengemeinschaft vorhanden, müssen die Erben dem Mieter gegenüber einzeln benannt werden. Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, selbst zu ermitteln, wer die Erben des Vermieters sind (BGH, 07.09.05, VIII ZR 24/05). Bestehen Unklarheiten diesbezüglich, darf der Mieter die Mietzahlungen bis zur Klärung der Situation einbehalten oder gem. § 372 BGB bei einer dazu bestimmten öffentlichen Stelle, beispielsweise dem zuständigen Amtsgericht, hinterlegen. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug seitens der Erben ist in diesem Fall ausgeschlossen. Die ausstehende Miete muss nachgezahlt werden, sobald die Erben entsprechende Nachweise über ihre Erbenstellung erbracht haben.
Können die Erben des Vermieters die Miete erhöhen?
Die Erben des Vermieters dürfen nach dem Tod des Vermieters nicht pauschal die Miete erhöhen. Mieterhöhungen sind, auch im Falle des Todes eines Vermieters, nur im gesetzlich vorgeschriebenen Rahmen der §§ 557 ff. BGB zulässig. Demnach kann die Miete ausschließlich im Zuge von Modernisierungen der Wohnung, aufgrund einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete oder im Falle gestiegener Betriebskosten erhöht werden. Zu beachten ist, dass bei Vorliegen einer Erbengemeinschaft alle Mitglieder der Erbengemeinschaft die Mieterhöhung dem Mieter gegenüber bekanntgeben und jeweils einzeln unterschreiben müssen.
Können die Erben des Vermieters das Mietverhältnis kündigen?
Die Erben des Vermieters dürfen das Mietverhältnis nicht ohne Grund kündigen. Der Tod des Vermieters stellt keinen Kündigungsgrund dar. Ebenso ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen. Es müssen für eine Kündigung vielmehr bestimmte, in § 573 BGB dargestellte Gründe vorliegen. So ist für die Kündigung ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich. Ein solches liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung schuldhaft nicht nachkommt. Auch Eigenbedarf des Vermieters stellt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung dar. Die Beweislast, dass tatsächlich Eigenbedarf besteht, trifft dabei den Vermieter. Befindet sich auf Vermieterseite eine Erbengemeinschaft und soll dem Mieter gekündigt werden, müssen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft der Kündigung zustimmen und diese unterschreiben.
Was passiert, wenn der Mieter stirbt?
Verstirbt der Mieter, endet das Mietverhältnis entgegen eines weitverbreiteten Irrtums nicht. Der Mietvertrag wird gemäß §§ 563 ff. BGB automatisch fortgeführt.
Mit wem der Mietvertrag fortgeführt wird, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab, etwa davon, ob der verstorbene Mieter allein gelebt hat oder mit seinem Ehegatten, dem Lebenspartner oder anderen Familienangehörigen.
Bewohnte der verstorbene Mieter die Wohnung zuletzt allein, tritt der Erbe des Mieters gem. § 563 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein.
Bewohnte der verstorbene Mieter die Wohnung zuletzt jedoch gemeinsam mit seinem Ehepartner oder einem Lebenspartner, seinen Kindern oder anderen Familienangehörigen, geht der Mietvertrag in der genannten Reihenfolge automatisch auf die Hinterbliebenen über. Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob der verstorbene Mieter allein im Mietvertrag stand.
Möchten die hinterbliebenen Personen nicht in den Mietvertrag eintreten, müssen sie dies gem. § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tode des Mieters dem Vermieter mitzuteilen. Sodann wird das Mietverhältnis gem. § 564 Abs. 1 BGB mit dem bzw. den Erben fortgeführt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.
Da wie bereits dargestellt die Hinterbliebenen oder Erben des Mieters mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintreten können, kann der Vermieter von diesen auch die Zahlung der Miete verlangen. Auch kann er sie hinsichtlich sämtlicher den Mieter betreffenden Pflichten in Anspruch nehmen. Der Vermieter kann zum Beispiel von den eintrittsberechtigten Personen bzw. den Erben des Mieters die Renovierung und Instandhaltung der Wohnung verlangen.
Besteht ein Sonderkündigungsrecht bei Versterben des Mieters?
Stirbt ein Mieters sind die Erben nicht dazu gezwungen, das Mietverhältnis fortzuführen. Entscheiden sich die Erben gegen die Fortführung des Mietverhältnisses, steht ihnen ein gesetzliches geregeltes Sonderkündigungsrecht zu.
Bei Versterben des Mieters ist gem. § 564 Abs. 2 BGB sowohl der Erbe als auch der Vermieter dazu berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten zu kündigen. Diese Regelung gilt auch für befristete Mietverträge.
Beabsichtigen die Erben des verstorbenen Mieters also nicht, die Wohnung selbst zu nutzen, müssen sie den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis von dem Todesfall und Nichteintritt in den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Hierfür ist die Schriftform erforderlich. Sind auf Mieterseite mehrere Erben in Form einer Erbengemeinschaft vorhanden, muss die Kündigung von jedem Erben gesondert unterschrieben werden.
Auch der Vermieter kann gem. § 564 Abs. 2 BGB den Mietvertrag gegenüber den Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes des Mieters mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Ist jedoch der Ehegatte oder ein sonstiger Angehöriger des Verstorbenen, welcher die Wohnung zuletzt mit dem Verstorbenen gemeinsam bewohnt hat, gem. § 563 BGB in den Mietvertrag eingetreten, kann der Vermieter diesem gem. § 563 Abs. 4 BGB nur kündigen, wenn „in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund“ vorliegt, der die Kündigung des Mietverhältnisses erforderlich macht. Ein wichtiger Grund ist etwa die Zahlungsunfähigkeit der Hinterbliebenen. Dieser Grund muss gegenüber dem eingetretenen Mieter offengelegt und von Vermieterseite auch bewiesen werden, was sich häufig als problematisch erweist. Darüber hinaus muss der Vermieter auch ein „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung haben, § 573d Abs. 1 BGB. Ein solches stellt zum Beispiel gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB der Eigenbedarf des Vermieters dar.
Obige Ausführungen dienen lediglich zur Verschaffung eines groben Überblicks hinsichtlich der Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern im Todesfall. Die Darstellung ist keineswegs abschließend. Häufig ergeben sich aus der individuellen Fallkonstellation rechtliche Probleme oder Unklarheiten im Zusammenhang mit der Fortführung des Mietverhältnisses im Todesfall.
Sollten Sie persönlich auf Mieter- oder auf Vermieterseite mit dem Fortbestand eines Mietverhältnisses nach einem Erbfall zu tun haben, ist es daher empfehlenswert, sich von einem auf Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen. Für Beratungen rund um das Erbrecht, die Vermögensnachfolge und Vermögensübertragungen zu Lebzeiten steht Ihnen die Anwaltskanzlei Reißler in München gerne zur Verfügung.